Libro Tercero
De los derechos reales
Título VI De las restricciones y límites
del dominio
Artículo
2611
. Las restricciones
impuestas al dominio privado sólo en el interés público,
son regidas por el derecho administrativo.
Artículo
2612
. El propietario
de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo hiciere la enajenación
será válida, sin perjuicio de las acciones personales que
el acto puede constituir contra él.
Artículo
2613
. Los donantes
o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores en sus derechos,
que enajenen los bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en
testamento, por mayor término que el de diez años.
Artículo
2614
. Los propietarios
de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos,
ni de superficie, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor
término que el de cinco años, cualquiera que sea el fin de
la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna.
Artículo
2615
. El propietario
de un fundo no puede hacer excavaciones ni abrir fosos en su terreno que
puedan causar la ruina de los edificios o plantaciones existentes en el
fundo vecino, o de producir desmoronamientos de tierra.
Artículo
2616
. Todo propietario
debe mantener sus edificios de manera que la caída, o los materiales
que de ellos se desprendan no puedan dañar a los vecinos o transeúntes,
bajo la pena de satisfacer los daños e intereses que por su negligencia
les causare.
Artículo
2617
. El propietario
de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños,
ni por contrato, ni por actos de última voluntad.
Artículo
2618
. Las molestias
que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o
daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos,
no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones
del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la
indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.
En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar
las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular
de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso.
El juicio tramitará sumariamente.
Artículo
2619
. Derogado por
ley 17.711.
Artículo
2620
. Los trabajos
y las obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo, o un ataque
a su derecho de propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles
de ventajas que gozaban hasta entonces, no les dan derecho para una indemnización
de daños y perjuicios.
Artículo
2621
. Nadie puede
construir cerca de una pared medianera o divisoria, pozos, cloacas, letrinas,
acueductos que causen humedad; establos, depósitos de sal o de materias
corrosivas, artefactos que se mueven por vapor, u otras fábricas,
o empresas peligrosas a la seguridad, solidez y salubridad de los edificios,
o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias prescriptas por los
reglamentos y usos del país, todo sin perjuicio de lo dispuesto en
el artículo anterior. A falta de reglamentos, se recurrirá
a juicio de peritos.
Artículo
2622
. El que quiera
hacer una chimenea, o un fogón u hogar, contra una pared medianera,
debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedra de dieciséis
centímetros de espesor.
Artículo
2623
. El que quiera
hacer un horno o fragua contra una pared medianera, debe dejar un vacío
o intervalo, entre la pared y el horno o fragua de dieciséis centímetros.
Artículo
2624
. El que quiera
hacer pozos, con cualquier objeto que sea, contra una pared medianera o
no medianera, debe hacer un contramuro de treinta centímetros de
espesor.
Artículo
2625
. Aun separados
de las paredes medianeras o divisorias, nadie puede tener en su casa depósitos
de aguas estancadas, que puedan ocasionar exhalaciones infestantes, o infiltraciones
nocivas, ni hacer trabajos que transmitan a las casas vecinas gases fétidos,
o perniciosos, que no resulten de las necesidades o usos ordinarios; ni
fraguas, ni máquinas que lancen humo excesivo a las propiedades vecinas.
Artículo
2626
. El propietario
del terreno contiguo a una pared divisoria puede destruirla cuando le sea
indispensable o para hacerla más firme o para hacerla de carga, sin
indemnización alguna al propietario o condómino de pared,
debiendo levantar inmediatamente la nueva pared.
Artículo
2627
. Si para cualquier
obra fuese indispensable poner andamios, u otro servicio provisorio en el
inmueble del vecino, el dueño de éste no tendrá derecho
para impedirlo, siendo a cargo del que construyese la obra la indemnización
del daño que causare.
Artículo
2628
. El propietario
de una heredad no puede tener en ella árboles sino a distancia de
tres metros de la línea divisoria con el vecino, o sea la propiedad
de este predio rústico o urbano, esté o no cercado, o aunque
sean ambas heredades de bosques. Arbustos no pueden tenerse sino a distancia
de un metro.
Artículo
2629
. Si las ramas
de algunos árboles se extendiesen sobre las construcciones, jardines,
o patios vecinos, el dueño de éstos tendrá derecho
para pedir que se corten en todo lo que se extendiesen en su propiedad;
y si fuesen las raíces las que se extendiesen en el suelo vecino,
el dueño del suelo podrá hacerlas cortar por sí mismo,
aunque los árboles, en uno y otro caso estén a las distancias
fijadas por la ley.
Artículo
2630
. Los propietarios
de terrenos o edificios están obligados, después de la promulgación
de este Código, a construir los techos que en adelante hicieren,
de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre
la calle o sitios públicos, y no sobre el suelo del vecino.
Artículo
2631
. Cuando por
la costumbre del pueblo, los edificios se hallen construidos de manera que
las goteras de una parte de los tejados caigan sobre el suelo ajeno, el
dueño del suelo no tiene derecho para impedirlo. Una construcción
semejante no importa una servidumbre del predio que recibe las goteras,
y el dueño de él puede hacer construcciones sobre la pared
divisoria que priven el goteraje del predio vecino, pero con la obligación
de hacer las obras necesarias para que el agua caiga en el predio en que
antes caía.
Artículo
2632
. El propietario
de una heredad por ningún trabajo u obra puede hacer correr por el
fundo vecino las aguas de pozos que el tenga en su heredad, ni las del servicio
de su casa, salvo lo que en adelante se dispone sobre las aguas naturales
o artificiales que hubiesen sido llevadas, o sacadas allí para las
necesidades de establecimientos industriales.
Artículo
2633
. El propietario
está obligado en todas circunstancias a tomar las medidas necesarias
para hacer correr las aguas que no sean pluviales o de fuentes, sobre terreno
que le pertenezca o sobre la vía pública.
Artículo
2634
. El propietario
de una heredad no puede por medio de un cambio que haga en el nivel de su
terreno, dirigir sobre el fundo vecino las aguas pluviales que caían
en su heredad.
Artículo
2635
. Las aguas
pluviales pertenecen a los dueños de las heredades donde cayesen,
o donde entrasen, y les es libre disponer de ellas o desviarlas, sin detrimento
de los terrenos inferiores.
Artículo
2636
. Todos pueden
reunir las aguas pluviales que caigan en lugares públicos, o que
corran por lugares públicos, aunque sea desviando su curso natural,
sin que los vecinos puedan alegar ningún derecho adquirido.
Artículo
2637
. Las aguas
que surgen en los terrenos de particulares pertenecen a sus dueños,
quienes pueden usar libremente de ellas y cambiar su dirección natural.
El hecho de correr por los terrenos inferiores no da a los dueños
de éstos derecho alguno. Cuando constituyen curso de agua por cauces
naturales pertenecen al dominio público y no pueden ser alterados.
Artículo
2638
. El propietario
de una fuente que deja correr las aguas de ella sobre los fundos inferiores,
no puede emplearlas en un uso que las haga perjudiciales a las propiedades
inferiores.
Artículo
2639
. Los propietarios
limítrofes con los ríos o con canales que sirven a la comunicación
por agua, están obligados a dejar una calle o camino público
de treinta y cinco metros hasta la orilla del río, o del canal, sin
ninguna indemnización. Los propietarios ribereños no pueden
hacer en ese espacio ninguna construcción, ni reparar las antiguas
que existen, ni deteriorar el terreno en manera alguna.
Artículo
2640
. Si el río,
o canal atravesare alguna ciudad o población, se podrá modificar
por la respectiva municipalidad, el ancho de la calle pública, no
pudiendo dejarla de menos de quince metros.
Artículo
2641
. Si los ríos
fueren navegables, está prohibido el uso de sus aguas, que de cualquier
modo estorbe o perjudique la navegación o el libre paso de cualquier
objeto de transporte fluvial.
Artículo
2642
. Es prohibido
a los ribereños sin concesión especial de la autoridad competente,
mudar el curso natural de las aguas, cavar el lecho de ellas, o sacarlas
de cualquier modo y en cualquier volumen para sus terrenos.
Artículo
2643
. Si las aguas
de los ríos se estancasen, corriesen más lentas o impetuosas,
o torciesen su curso natural, los ribereños a quienes tales alteraciones
perjudiquen, podrán remover los obstáculos, construir obras
defensivas, o reparar las destruidas, con el fin de que las aguas se restituyan
a su estado anterior.
Artículo
2644
. Si tales alteraciones
fueren motivadas por caso fortuito, o fuerza mayor, corresponden al Estado
o provincia los gastos necesarios para volver las aguas a su estado anterior.
Si fueren motivadas por culpa de alguno de los ribereños, que hiciese
obra perjudicial, o destruyese las obras defensivas, los gastos serán
pagados por él, a más de la indemnización del daño.
Artículo
2645
. La construcción
de represas de agua de ríos o arroyos se regirá por las normas
del derecho administrativo.
Artículo
2646
. Ni con la
licencia del Estado, provincia o municipalidad, podrá ningún
ribereño extender sus diques de represas más allá del
medio del río o arroyo.
Artículo
2647
. Los terrenos
inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden
de los terrenos superiores, sin que para eso hubiese contribuido el trabajo
del hombre.
Artículo
2648
. Lo dispuesto
en el artículo anterior, no comprende las aguas subterráneas
que salen al exterior por algún trabajo del arte; ni las aguas pluviales
caídas de los techos, o de los depósitos en que hubiesen sido
recogidas, ni las aguas servidas que se hubiesen empleado en la limpieza
doméstica o en trabajos de fábricas, salvo cuando fuesen mezcladas
con el agua de lluvia.
Artículo
2649
. Están
igualmente obligados los terrenos inferiores a recibir las arenas y piedras
que arrastraren en su curso las aguas pluviales, sin que puedan reclamarlas
los propietarios de los terrenos superiores.
Artículo
2650
. Los dueños
de los terrenos inferiores están obligados a recibir las aguas subterráneas
que por trabajo del hombre salieren al exterior, como fuentes, pozos artesianos,
etcétera, cuando no sea posible por su abundancia contenerlas en
el terreno superior, satisfaciéndoseles una justa indemnización
de los perjuicios que pueden causarles.
Artículo
2651
. El dueño
del terreno inferior no puede hacer dique alguno que contenga o haga refluir
sobre el terreno superior, las aguas, arenas o piedras, que naturalmente
desciendan a él, y aunque la obra haya sido vista y conocida por
el dueño del terreno superior, puede éste pedir que se destruya,
si no hubiese comprendido el perjuicio que le haría, y si la obra
no tuviese veinte años de existencia.
Artículo
2652
. El que hiciere
obras para impedir la entrada de las aguas que su terreno no está
obligado a recibir, no responderá por el daño que tales obras
pudieren causar.
Artículo
2653
. Es prohibido
al dueño del terreno superior, agravar la sujeción del terreno
inferior, dirigiendo las aguas a un solo punto, o haciendo de cualquier
modo más impetuosa la corriente que pueda perjudicar el terreno inferior.
Artículo
2654
. Ningún
medianero podrá abrir ventanas o troneras en pared medianera, sin
consentimiento del condómino.
Artículo
2655
. El dueño
de una pared no medianera contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas
para recibir luces, a tres metros de altura del piso de la pieza a que quiera
darse luz, con reja de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que tres
pulgadas.
Artículo
2656
. Esas luces
no constituyen una servidumbre, y el dueño de la finca o propiedad
contigua, puede adquirir la medianería de la pared, y cerrar las
ventanas de luces, siempre que edifique apoyándose en la pared medianera.
Artículo
2657
. El que goza
de la luz por ventanas abiertas en su pared, no tiene derecho para impedir
que en el suelo vecino se levante una pared que las cierre y le prive de
la luz.
Artículo
2658
. No se puede
tener vistas sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio de ventanas,
balcones u otros voladizos, a menos que intermedie una distancia de tres
metros de la línea divisoria.
Artículo
2659
. Tampoco pueden
tenerse vistas de costado u oblicuas, sobre propiedad ajena, si no hay sesenta
centímetros de distancia.
Artículo
2660
. Las distancias
que prescriben los artículos anteriores se cuentan desde el filo
de la pared donde no hubiese obras voladizas; y desde el filo exterior de
éstas, donde las haya; y para las oblicuas, desde la línea
de separación de las dos propiedades.
Libro Tercero De los derechos reales
Título VII Del dominio imperfecto
Artículo
2661
. Dominio imperfecto
es el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre una
cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueño perfecto
de una cosa que enajena solamente su dominio útil.
Artículo
2662
. Dominio fiduciario
es el que se adquiere en un fideicomiso singular, subordinado a durar solamente
hasta el cumplimiento de una condición resolutiva, o hasta el vencimiento
de una plazo resolutivo, para el efecto de restituir la cosa a un tercero.
Artículo
2663
. Dominio revocable
es el que ha sido transmitido en virtud de un título revocable a
voluntad del que lo ha transmitido; o cuando el actual propietario puede
ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su título.
Artículo
2664
. El dominio
no se juzga revocado cuando el que posee la cosa a título de propietario
es condenado a entregarla en virtud de una acción de nulidad, o de
rescisión, o por una acción contra un hecho fraudulento, o
por restitución del pago indebido. En estos casos se juzga que el
dominio no había sido transmitido sino de una manera interina.
Artículo
2665
. La revocación
del dominio transmitido por medio de un título revocable a voluntad
del que lo ha concedido se efectúa por la manifestación misma
de su voluntad.
Artículo
2666
. Exceptúase
de la disposición del artículo anterior, el pacto comisorio
en el contrato de venta, el cual no obra la revocación del dominio
sino en virtud del juicio que la declare, cuando las partes no estén
de acuerdo en la existencia de los hechos de que dependía.
Artículo
2667
. La misma excepción
se aplica a la condición resolutoria impuesta en el caso de ingratitud
del donatario o legatario, y a la inejecución de las cargas impuestas
a estos últimos.
Artículo
2668
. Extínguese
el dominio revocable por el cumplimiento de la cláusula legal constante
en el acto jurídico que lo transmitió, o por la condición
resolutiva o plazo resolutivo a que su duración fue subordinada.
Artículo
2669
. La revocación
del dominio tendrá siempre efecto retroactivo al día en que
se adquirió, si no hubiere en la ley o en los actos jurídicos
que la establecieron, disposición expresa en contrario.
Artículo
2670
. Revocándose
el dominio con efecto retroactivo, el antiguo propietario está autorizado
a tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas
con que lo hubiese gravado el propietario desposeído o el tercer
poseedor; pero está obligado a respetar los actos administrativos
del propietario desposeído, como los alquileres o arrendamientos
que hubiese hecho. Quedan a salvo los actos de disposición realizados
por el fiduciario de conformidad con lo previsto en la legislación
especial.
Artículo
2671
. La revocación
del dominio sobre cosas muebles no tiene efecto contra terceros adquirentes,
usufructuarios, o acreedores pignoraticios, sino en cuanto ellos, por razón
de su mala fe, tuvieren una obligación personal de restituir la cosa.
Artículo
2672
. Cuando por
la ley, o por disposición expresa en los actos jurídicos que
constituyan el dominio revocable, la revocación no tuviere efecto
retroactivo, quedan subsistentes las enajenaciones hechas por el propietario
desposeído, como también los derechos reales que hubiese constituido
sobre la cosa.
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